RETRACTO POR COLINDANCIA
Y si los dos agricultores lindan con la finca retractada.
Y si un agricultor que no lindaba, compra otra finca que linda con la retractada.
No se trata, en este caso, de explicar todos los requisitos legales que se han de cumplir para poder ejercitar el derecho de retracto, pues los mismos se muestran claros en la norma y podemos resumirlos en la imagen que se adjunta (img.1).
Se trata de poner de manifiesto la reciente sentencia del Tribunal Supremo 1178/2026 de 16 de julio (CASACIÓN núm.: 9538/2021), en la que la cuestión jurídica consiste en determinar si "si dos agricultores compran la una finca contigua a la que se quiere retractar, cuando ya se ha interpuesto demanda por el que primero compró la finca colindante".
El planteamiento consistía en determinar si un agricultor que compra una finca que puede ser retractada por el vecino colindante, también compra otra finca colindante con la primera, puede o no oponerse al retracto, por tener también la condición de colindante.
Indicar que en primera instancia quedó acreditado que el inicial interesado registró la demanda, con antelación a que el retractado dueño de la finca comprase la otra finca también colindante con la primera y se transformara también en colindante.
Para el Juzgado de Primera instancia, versión muy motivada, se justificaba la desestimación del retracto en el hecho de que se cumplía el objetivo de evitar la división de las fincas rústicas y el retractado comprador posterior a la demanda, no tenía conocimiento de que hubiera formulado demanda, pues aún no le había sido notificada y por lo tanto, actuó de buena fe.
La Audiencia Provincial, consideró que el derecho del retractante nació en el momento de formular la demanda, con independencia de cuando fuera esta notificada al retractado que compra posteriormente otra finca lindera (principio de seguridad jurídica).Los argumentos:
Los requisitos de existencia del derecho de retracto han de apreciarse en el momento en que el derecho nace; admitir que hechos posteriores puedan alterar retrospectivamente esos presupuestos equivaldría a negar estabilidad a las situaciones jurídicas válidamente constituidas y a subordinar la eficacia del derecho a acontecimientos futuros ajenos a la voluntad del retrayente.
La senencia de primera instancia se basa en el cumplimiento de la FINALIDAD del retracto, por lo que el objeto del mismo es evitar la excesiva división de fincas rústicas y en este caso, la finca no quedaría independiente, sino en manos de uno de los colinderos. Y dice el Juzgado de Instancia:
"la Exposición de Motivos del Código Civil : "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza".
Sumándose a lo anterior, que el derecho de propiedad del retraído también cede, ante la mera fecha de interposición de la demanda. No obstante, es el TS, por lo que......
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