EL PAGO DEL ALQUILER DURANTE LA CUARENTENA

No puedo abrir el negocio y me exigen el pago del alquiler.

Como puedo reaccionar si no es posible negociar con el arrendador.

El RDL 15/2020 pretende dar una respuesta a las dificultades para el pago de la renta por parte de los arrendatarios de locales o industrias a consecuencia de la crisis del coronavirus.
El estado de alarma ha obligado a cerrar muchos locales, todos los bares, restaurantes, pub, gimnasios ...etc. En muchos casos, se trata de locales alquilados y no baratos precisamente. Sin duda, el valor del alquiler se hace depender del sitio y posibilidades de negocio. Pero en los contratos no suele establecerse ninguna cláusula que regule la situación en casos de fuerza mayor. Entonces... QUE HACEMOS...

1. Concede al arrendatario que ve como sus ingresos se reducen drásticamente: la posibilidad de aplazar el pago de la renta de entre dos y seis mensualidades (rango temporal si se confirma que el estado de alarma finaliza en el mes de mayo). Estamos hablando de aplazar, es decir, no pagar ahora, pero pagar una parte durante los próximos meses (dos años dice la norma). Esta situación es obligatoria para GRANDES TENEDORES, bancos, administración o personas con más de 10 inmuebles. El plazo de solicitud, un mes desde la entrada en vigor del real decreto que fue el 22 de abril.
2. Si el dueño del local no es un gran tenedor, entonces la situación cambia, en el plazo de un mes desde la publicación de la norma se ha de solicitar el aplazamiento,
   
   pero no establece un LIMITE en el tiempo del aplazamiento (entiendo que debe tratarse de un plazo justificado) y también es posible PAGAR CON LA FIANZA, con la unica obligación de reponer la misma en el plazo de un año.
3. Requisitos, estar afiliado, tener suspendido el negocio o con importante reducción de rendimiento (un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior).

Por lo tanto, si tienes problemas para el pago, antes del 22 de mayo manda un burofax a tu arrendador, si no quiere negociar el alquiler, indicando 1º.- los meses que quieres aplazar (los dos de emergencia y otros cuatro), 2º.- la cantidad que quieres pagar durante lo proximos dos años o el tiempo inferior que estimes. 3º.- Si tienes depositada fianza (tu arrendador no es gran tenerdor), puedes pedirle que se cobre de la fianza y se la tienes que reponer en un año.

No es mucho y sobre todo, supone un desplazamiento de la deuda, pero algo es algo.

ANIMO Y APROVECHA LA POSIBILIDAD SI TE VES MAL.

CUANDO TUS PADRES TE NECESITAN Y NO CUMPLES...DESHEREDACION JUSTA

EVOLUCION-ACTUALIZACION CAUSAS DE DESHEREDACION

INTRODUCCION.

Tan viejo como el mundo es la relación padres e hijos, sabiendo que para un padre (utilizamos padre para referirnos a los dos géneros), no hay nada más importante que su hijo, es la encarnación del verdadero amor. Pero creo que se puede afirmar que la corriente no fluyen con la misma potencia en sentido contrario (también es natural prestar más atención a tus hijos que a tus padres). Pero, donde está el límite?.

Pretendo con este comentario hacer un pequeño resumen de la evolución respecto a las obligaciones con tus ascendientes y la debilitación,  justa a mi juicio, del blindaje de la legítima del hijo, en la herencia de sus padres.

NOS CENTRAMOS EN LA CAUSA DE DESHEREDACION" NO PRESTAR ALIMENTOS Y CUIDADOS"

La causa descrita no se reduce solo a ponerle un plato de comida en la mesa, pues se puede ser muy despiadado con una persona aunque le pongas comida, pues muchas veces el trato psicológico duele más que el hambre y que los insultos. Mal trato que se produce, por ejemplo, cuando los padres, necesitados de cuidados y atenciones, no entienden el olvido de su hijo y su silencio ausente. Nuestro Código Civil describe una interpretación restrictiva de las causas, pero se ha de tener en cuenta que la sociedad existente cuando se publicó el CC (25 julio 1889), era muy distinta a la actual. Por lo que, la doctrina y los tribunales han actualizado su interpretación a la sociedad actual, en la que un plato de comida ya es secundario y pasan a un primer nivel el respeto y consideración.

EL CASO CONCRETO: CUATRO HIJOS DECIDEN OCUPARSE "A MESES" DE SUS

PADRES Y UNO DE ELLOS NO CUMPLE SU PARTE.

Es claro que el que no cumple no da una justificación seria, pues no es excusa los motivos de trabajo, los personales de falta de tiempo o económicos. Algún padre se imagina diciendo a su hijo, no te puedo atender por el trabajo o porque me falta dinero. Si no hay tiempo, se busca y si no hay dinero, se agudiza el ingenio, pero no existen hijos sin atender por esto.

Pues bien, el hijo que no quiere estas obligaciones, es DESHEREDADO, pero reclama su LEGITIMA, indicando que no hay prueba de lo que se indica en el testamento de su padre y se ampara en la vieja doctrina de que el padre no tenía necesidades y también de que tenía ingresos suficientes para procurarse sus atenciones.

SENTENCIA:

Pues bien, en el juicio se dejó probado que sus padres se quejaban amargamente por la actitud de su hijo, no le recriminan un plato de comida, sino una justificación a su falta de cariño y olvido. No llamarles, no darles una explicación de porqué son una carga para él y no para el resto de hermanos. Se puso de manifiesto el dolor en todas las conversaciones de sus padres respecto a la actuación de su hijo y también el dolor en la propia decisión de desheredarle y a sus propios nietos, que no conocen.

El Juzgado, analizando la situación y adaptándolas a la actualidad, DESESTIMA LA DEMANDA y priva de todo derecho hereditario al hijo incumplidor.

FACTORING.... EL GRAN DESCONOCIDO

Muchas veces nos encontramos con productos en el mercado que resultan difíciles de interpretar y necesitan de una explicación sobre su funcionamiento.

Sin duda, el empresario nunca tiene problemas en preguntar y cuando lo hace se encuentra con la posibilidad de asegurar el pago de sus deudas a los proveedores, mediante este tipo de contratos que ofrecen las entidades financieras.
Todo funciona perfecto mientras la empresa funciona y el banco entiende que recuperará esas facturas que va pagando a cuenta de su cliente.
Pero cuando esta seguridad se pierde aparecen los problemas, pues el bando buscará cualquier escusa para no hacer frente a las facturas del proyecto financiado.

VEAMOS EL CASO:

Una constructora formaliza un contrato de factoring con una entidad bancaria, concretamente BBVA FACTORING (BBVA). En dicho contrato se acuerda pagar por el banco las facturas de una determinada construcción de viviendas, pero la constructora se va a pique y la obra no se termina, siendo la misma absorbida por el banco que concedió las hipotecas.

El contratista, concretamente la empresa que puso la carpintería de aluminio en dicha obra, pues se queda con el 80% de sus facturas SIN PAGAR y como conoce la existencia del contrato de factoring, pues se la reclama al banco, el cual se niega argumentando que la constructora NO LE HABIA COMUNICADO MAS FACTURAS.

Pues el Juzgado entiende que si el contrato esta vigente, la comunicación posterior de facturas correspondientes a dicha obra contratada para financiar, obliga al pago y LES CONDENA AL PAGO DE TODAS LAS FACTURAS PENDIENTES. SENTENCIA FACTORINGhttps://drive.google.com/file/d/1NPPXjI5mEH2i10M1CIpyJ_z7G0MPmJUE/view?usp=sharing

SUBCONTRATISTA, YA TIENES ACCION DIRECTA

POR FIN LOS ULTIMOS SERAN LOS PRIMEROS, LA ACCION DIRECTA CONTRA LA ADMINISTRACION.

Si NO

te paga el contratista, RECLAMA A LA ADMINISTRACIÓN TUS TRABAJOS.

La rechazada acción directa será posible frente a la administración.

Pues bueno, parece ser que con la modificación de los equipos de juego en el legislador, han entrado otras variables que permiten defender los intereses de los "últimos". Es claro que hasta el 2011 cuando se aprobó la última Ley de contratos del sector público, pues si eras un SUBCONTRATISTA, es decir, una pequeña empresa que no negocia , ni interviene en nada con la administración, sometida a las presiones del contratista privado, por lo general mucho mayor y con mas solvencia. Pues si, además, te quedabas sin cobrar tu obra o partida subcontratada, solo podías reclamar al contratista principal y no a la administración que tenía que pagarle. Que ocurría, pues que ante el retraso del pleito, el contratista pricipal cobraba su obra y si despues cierra por concurso, pues efectivamente NO COBRAS....

La conclusión es que hasta el 2011, la conciencia en materia de contratación pública solamente llegaba al contratista principal, prueba clara de que la pequeña y mediana empresa (subcontratistas por excelencia) tenía muy poca presencia en el Congreso. Dice el Real Decreto legislativo 3/2011, de 14 noviembre , Texto Refundido de contratos del sector público,  en su art. 227 («subcontratación») en su apartado 8: «los subcontratistas no tendrán en ningún caso acción directa frente a la Administración contratante por las obligaciones contraídas con ellos por el contratista como consecuencia de la ejecución del contrato principal y de los subcontratos».

Y que dice el nuevo texto  del proyecto de ley de contratos del sector público,  publicado el 2 de agosto de 2017:

DA quincuagésimo tercera:  

1. Sin perjuicio de lo previsto en los artículos 214 y 215 y siempre que secumplan las condiciones establecidas en el artículo 213, el órgano de contratación podrá prever en los Pliegos de cláusulas administrativas, se realicen pagos directos a los subcontratistas.

2.El subcontratista que cuente con la conformidad para percibir pagos directos podrán ceder sus derechos de cobro conforme lo previsto en el artículo 198.

No obstante ,esta previsión, aun muy ténue, pues se deja en manos de la administración al aprobar los pliegos, debería de reforzarse en su supervisión por el Senado y transformarla en derecho directo del subcontratista que no cobra. CRUCEMOS LOS DEDOS.

Prohibir no es sencillo... "hoy prostitución"

Son curiosas las contradicciones sociales y la conciencia "versus" moralidad.

Cuando nos creemos que la sociedad actual puede considerarse avanzada, de repente chocamos con los tabús mas rancios de retrógrados pensamientos. Si analizamos esta genuina actividad resulta que que todo el mundo la conoce, acepta que se practica y asume que no es posible erradicarla, pero el Estado nunca la regula ¿por qué?......

Desempolvando colecciones y analisis se reconoce la existencia de un impuesto creado en el 230 a.C en las regiones españolas dominadas por Amílcar Barca, denominado "vectigal" y que pagaban aquellas que querían dedicarse a ella. Roma la reguló mediante matrícula llamada "meretricium" , con un reglamento y un canon también.Regulación que se mantiene en la época visigótica y se amplía a cuestiones sanitarias en el "Fuero Juzgo". Con los árabes se mantiene y amplia, creando zonas para su concentración denominadas "cabas". Pero el mejor de todos los tiempos y de ahí su apodo, Alfonso X, «el Sabio», se procede a una minuciosa reglamentación de la prostitución, siendo reconocido como un oficio y a la prostituta como la dueña de su salario (castigando duramente a quien pretende aprovecharse de ellas). La prostitución se ha mantenido con luces y sombras hasta la actualidad, en la que con el mayor número de normas de la historia, ninguna de ellas se ocupa de esta actividad.  Como curiosidad el  «Reglamento de la Prostitución» aprobado por el Ayuntamiento de Albacete el 2 de enero de 1889, donde se regulaba, con carácter local, la actividad de la prostitución, tal y como se transcribe a continuación:

«1.º Lo primero que tiene que hacer una prostituta es inscribirse o empadronarse como tal, siempre que ella declare espontáneamente que se dedica a la prostitución; y una vez verificada dicha inscripción, proveerse de la correspondiente cartilla sanitaria de la clase á que corresponda, la cual será expedida por esta alcaldía.

En la actualidad, cuando se admite la simple "comunicación" al Ayuntamiento de que se va iniciar una actividad para poder iniciar la misma. Que impediría abrir un locar destinado a ello, por las propias trabajadoras, si ningún reglamento impide dicho ejercicio , ni lo regula. Veamos un ejemplo:

Cinco trabajodoras piensan abrir un local destinado a : a) Epígrafe 647.1. Comercio al por menor de cualquier clase de productos alimenticios y de bebidas en establecimientos con vendedor. y b) Epígrafe 979.3. Agencias matrimoniales y otros servicios de relaciones sociales. La norma que describe estos epígrafes "Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios"  y que dice su Art. 3.1 de la misma "1. Para el inicio y desarrollo de las actividades comerciales y servicios definidos en el artículo anterior, no podrá exigirse por parte de las administraciones o entidades del sector público la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clase similar o análogas que sujeten a previa autorización el ejercicio de la actividad comercial a desarrollar o la posibilidad misma de la apertura del establecimiento correspondiente.

CONCLUSIÓN, si el local de al lado esta vacio, es muy facil iniciar un negocio historicamente próspero.....

EL PAGO DEL AGUA, FACTURA O TASA

Los Ayuntamientos son los encargados de cobrar el suministro de agua potable a los domicilios. Pero esta gestión está llena de interrogantes:

.- Como se transforma una factura en un tributo local.

.- La empresa que gestiona el suministro de agua a quien cobra.

.-Los impuestos de esa factura quien los paga.

 Pues existe mucha tinta buscando una explicación o justificación a la forma en la que los Ayuntamientos transforman una factura de una empresa privada , en un tributo local. Pues la solución ya ha sido dada por el propio Tribunal Supremo en su reciente sentencia STS de 23 de noviembre de 2015, en la que mantiene que la situación actual permite considerar esos pagos que se libran al consumidad como una TASA.

Dicho así, pues parece que la cosa no se aclara mucho, por lo que tenemos que profundizar en dicha definición y para ello pues nada mejor que dejarnos de doctrinas e interpretaciones y pasar directamente a la Ley que regula la TASA. En este sentido, la tasa se configura como un tributo local y la Ley de Haciendas Locales mantiene que no se puede cobrar por una tasa MAS DE LO QUE CUESTA EL SERVICIO.

Por lo tanto, no pueden exprimir nuestro bolsillo, sino que el pago se limita al coste del servicio, no puede la administración ganar dinero con el cobro de la tasa. Y como sabemos cuanto cuesta, pues PIDIENDO EN EL AYUNTAMIENTO EL INFORME ECONOMICO FINANCIERO DEL SERVICO y si no lo tienen, YA ESTA, el cobro es ILEGAL.
Si te lo entregan, el siguiente paso es confirmar cuanto RECAUDAN por la tasa de suministro, de eso te informan en la unidad económica del Ayuntamiento.
CONCLUSIÓN: Si te cobran más de lo que cuesta el servicio de suministro de agua potable, pide la devolución de tu dinero.

El caso concreto; reclamas al Ayuntamiento diciendo que tu vecino ha ocupado la calle o la acera con una construcción o ha cerrado un callejón y le pides al Sr@ Alcalde que haga lo necesario para recuperarlo. Pero el Alcalde o concejal decide no enfrentarse al vecino y no actúa......Y ahora qué...? Te preguntas. PONGO UN CARTEL ... DISCUTO CON EL VECINO Y CON EL ALCALDE...... No, ninguna de ellas RECLAMA::::

Y si tu vecino cierra el callejón... Una curiosidad, la acción vecinal contra el Ayuntamiento.

Bueno pues ese supuesto tiene una solución muy sencilla, al menos desde 1985, en el art.68 de LRBRL. Lo que dice ese artículo es que si el Ayuntamiento no actúa en 30 días desde que reclamas y le pides que recupere la acera, calle o callejón....etc. Pues puedes demandar tu al vecino y si el juez te da la razón ( esos casos suelen ser claros por fácil identificación del bien como público) puedes reclamar todos los gastos y daños al Ayuntamiento.

En Cuenca esa acción está muy presente y nuestra Audiencia Provincial la estima sin reparo cuando afecta a dominio público ( sentencia 64/2016 de 29 de marzo). Por tanto no existen excusas para consentir abusos, ni dejacion de funciones. Si no te atienden acude al Juzgado, te saldrá gratis.....